Tekst Joop van Vlerken
Het is mogelijk een kantoor te transformeren naar energieneutrale huurappartementen zonder onrendabele top. Dat laten woningcorporatie Jutphaas Wonen, aannemer TransVorm en toeleverancier en Renda-partner Faay Vianen zien, op 8 oktober tijdens Renda on Tour in Nieuwegein. Met de transformatie wordt kantorenleegstand bestreden en het levert de corporatie betaalbare woningen voor starters op.
Het voormalige kantoorgebouw aan de Einsteinbaan 2 in Nieuwegein wordt op dit moment omgebouwd tot vijftig huurappartementen in de sociale huurklasse. De oplevering staat gepland voor 21 november 2014. Tijdens Renda on Tour op 8 oktober is al bijna niet meer te zien dat het om een kantoorgebouw gaat. Marco van Dijk, hoofd vastgoed bij Jutphaas Wonen, is een van de rondleiders. Hij legt uit dat de kantoortransformatie financieel erg interessant is voor de corporatie, omdat ze het pand voor een appel en ei heeft kunnen kopen. “Het gebouw stond nog voor zes miljoen in de boeken bij de eigenaar, maar wij hebben het voor minder dan een miljoen gekocht. Een belangrijke voorwaarde voor transformatie was dat we het gebouw zonder onrendabele top konden exploiteren. Van daaruit zijn we gaan rekenen en daar kwam een bedrag uit. Dit hebben we voorgelegd bij de eigenaar van het gebouw; het was graag of niet.” Op de derde etage laat hij één van de mooiste woningen zien met een grote glazen pui in een hoek van het gebouw. De appartementen zijn ongeveer 60 m2 en vooral bedoeld voor starters. “Er is geen gebrek aan interesse. We zijn overstelpt met reacties. Voor de vijftig woningen hebben we 1100 inschrijvingen ontvangen.”
Grootste kantorenleegstand
Nieuwegein heeft de discutabele eer om in de top 3 te staan van gemeenten met de grootste kantoren-leegstand. Daar is vooral gemeente Nieuwegein, maar ook woningcorporatie Jutphaas Wonen niet blij mee, vertelt Van Dijk eerder die middag tijdens de opening in partycentrum De Lantaern. “Maar wij zien in die leegstand ook een kans om woningen te maken voor een doelgroep die in Nieuwegein maar heel weinig aan bod komt. Er heerst hier een grote woningnood. De inschrijftijd kan in sommige gevallen oplopen tot negen jaar.”
De gemeente heeft haar beleid moeten aanpassen om deze transformatie mogelijk te maken. “Ze heeft een visie gemaakt op kantoren. Daarin staat waar nog wel kantoren mogen worden bijgebouwd en waar niet en welke kantoren eventueel aan de voorraad mogen worden onttrokken. Vervolgens hebben ambtenaren ook de papierwinkel teruggebracht die nodig is voor het veranderen van het bestemmingsplan.”
De theorieën van prof. Hennes de Ridder over legolisering hebben aan de basis gestaan voor de uitvraag die de corporatie naar de markt heeft gedaan. Van Dijk: “Die theorie houdt onder meer in dat je in de bouw meer denkt vanuit gebruikers en toeleveranciers. En dat je niet vanuit een ontwerp functioneel gaat specificeren, maar start vanuit randvoorwaarden, minimale eisen en wensen.” Jutphaas Wonen heeft geprobeerd deze ideeën in de uitvraag naar de markt te vangen. Daarbij was niet de prijs leidend, maar juist het beste idee.
Eigen invulling
In de aansluitende presentatie doet Gert-Jan Bezemer, directeur bij TransVorm, uit de doeken dat deze manier van uitvraag nieuw voor hem was. Hij maakte er voor het eerst kennis mee in een eerdere transformatie van een kantoor aan de Brinkwal in Nieuwegein, die hij eveneens met Jutphaas Wonen en Faay Vianen uitvoerde. “De uitvraag past bij wijze van spreken op één A4’tje, zodat je als opdrachtnemer veel ruimte hebt om er je eigen invulling aan te geven. Na de oefening aan de Brinkwal begint het nu wel te wennen. Wat vooral belangrijk is voor deze manier van werken, is dat je elkaar bijna onbevangen moet kunnen vertrouwen. Dat is nieuw in de bouwwereld.”
Nu hij het tweede transformatieproject met Faay Vianen en Jutphaas Wonen bijna achter de rug heeft, ziet Bezemer dat hij veel heeft geleerd. “We hebben een inhaalslag gemaakt in het conceptueel denken, waarbij bijvoorbeeld total cost of ownership en industrieel maatwerk een belangrijke rol spelen.” Hij noemt als voorbeeld de kozijnen in het gebouw aan de Einsteinbaan. “We wilden oorspronkelijk de kozijnen laten zitten omdat ze nog bruikbaar waren. Maar dat betekende dat we, om het gebouw energieneutraal te maken, meer zonnepanelen op het dak zouden moeten plaatsen dan het kan dragen. Toen was de keuze voor vervanging snel gemaakt.”
Prefab producten
In de derde presentatie is toeleverancier Mark Faay van Faay Vianen aan het woord. Zijn bedrijf heeft met de geleverde prefab producten bijgedragen aan de snelheid van de kantoortransformatie aan de Einsteinbaan. “Prefabricage levert veel op, vooral in termen van tijdswinst. Je begint al heel vroeg in het proces met engineering, eigenlijk tegelijk met de aankoop van het pand en de vergunningsaanvraag. Dat levert naast tijdswinst ook kostenbesparing op, omdat er geen faalkosten zijn.”
Voor het transformatieproject heeft het bedrijf onder meer vijftig prefab badkamers en toiletten geleverd. Die werden volledig in de productiehal geassembleerd en daar vond ook de oplevering van de units plaats. “Dat betekende dat als er onverhoopt iets fout ging, we dat nog in de productiehal konden corrigeren.” Het werken met elementen past volgens Faay goed in het concept van legolisering. “De prefab elementen lenen zich goed om binnen een bestaande gebouwstructuur een woning te vormen. Ook geven ze bewoners de kans om na te denken over hoe de elementen in de woning gaan worden gekoppeld.”
Lof en kritiek
Tijdens de evaluatie en afsluitende borrel van Renda on Tour, is er veel lof voor het transformatieproject. Bezoekers krijgen de kans om te laten weten wat ze van het project vinden door het opschrijven van do’s en don’ts. Met name over de toepassing van prefab elementen zijn veel van hen te spreken, evenals over de inzet van toegepaste kennis van marktpartijen. Daarnaast worden procesmatige zaken als de integrale aanpak en de projectsamenwerking positief beschreven.
Naast alle lof klinkt er ook kritiek. Zo maakt de toepassing van prefab elementen in dit project het gebouw niet per se flexibel, vindt Henk Brinksma, docent aan het lectoraat Vernieuwend Vastgoedbeheer van Hogeschool Utrecht. “En dat is wel de bedoeling van legolisering. Het is na de oplevering echt niet makkelijk meer om te schuiven met de elementen.” Andere don’ts die worden genoemd, zijn de opstap in de natte cellen en het hergebruik van de als lelijk beschouwde oude radiatoren. Met die kritische noten wordt het inhoudelijke gedeelte afgesloten. “Het is tijd voor bier”, zoals één van de bezoekers onder de do’s opschrijft.